Uzmanlık Alanı
Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, kira ve tahliye, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ayıplı imalat uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi.
Taşınmaz mülkiyeti, kişilerin ve işletmelerin en değerli malvarlığı unsurlarından biridir. Gayrimenkul ve inşaat hukuku; tapu sicili işlemlerinden kira ilişkilerine, paylı ve elbirliği mülkiyetinden inşaat sözleşmelerine kadar geniş bir alanı kapsar. Bu alandaki uyuşmazlıklar çoğu zaman yüksek ekonomik değer taşır ve usul kurallarına hâkimiyet gerektirir.
Büromuz; tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, kira hukuku ve tahliye, taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda taraf vekilliği yapar; sözleşme öncesi danışmanlık ve tapu işlemlerine ilişkin hukuki değerlendirme sunar.
Bu alandaki davalar kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m. 12). Ortaklığın giderilmesi ve kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi; tapu iptal ve tescil ile tazminat davalarında asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi davalarında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Muvazaalı satış, inançlı işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya sahte belgeyle yapılan tescil gibi hallerde tapu kaydı gerçek hukuki duruma uymaz. Yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılır (TMK m. 1025). Davanın başarısı büyük ölçüde delil durumuna ve ispat yükünün doğru kurgulanmasına bağlıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı ihtarla en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi, bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedilerek tahliye istenmesi mümkündür (TBK m. 315). Aynı sonuca, ödenmeyen kira için başlatılan tahliye talepli icra takibiyle de ulaşılabilir (İİK m. 269 vd.).
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698-699). Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylaştırılır. Dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme, eksik veya ayıplı imalat sık görülür. Arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir, gecikme tazminatı ve ayıptan doğan haklarını kullanabilir (TBK m. 470 vd.). Ayıbın süresinde ihbar edilmesi önemlidir.
Malik, taşınmazına haksız olarak el atan kişiye karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir (TMK m. 683). Haksız kullanım nedeniyle uğranılan kazanç kaybı için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir; Yargıtay uygulamasında ecrimisil dava tarihinden geriye doğru beş yıl için istenebilmektedir.
Yolsuz veya hukuka aykırı tescilin düzeltilerek tapu kaydının gerçek hak sahibi adına tesciline ilişkin davalar.
Konuyu inceleyinPaylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın aynen taksim ya da satış yoluyla sona erdirilmesi.
Konuyu inceleyinTaşınmaza haksız müdahalenin durdurulması ve haksız kullanım nedeniyle uğranılan zararın tazmini.
Konuyu inceleyinKira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama dönemi gibi tahliye sebepleri ile kira tespit davaları.
Konuyu inceleyinArsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, gecikme, fesih ve tasfiye uyuşmazlıkları.
Konuyu inceleyinTeslim edilen yapıdaki ayıp ve eksikliklerden doğan onarım, bedel indirimi, sözleşmeden dönme ve tazminat talepleri.
Konuyu inceleyinSatış vaadine dayalı tapu tescil talepleri ve satış vaadinden doğan uyuşmazlıklar.
Konuyu inceleyinSüre; dava sebebine, keşif ve bilirkişi incelemesinin gerekip gerekmediğine, tanık sayısına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İlk derece yargılaması genellikle bir yılı aşar; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreyi uzatabilir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı; kira bedelini ödememesi (TBK m. 315), bir kira yılında iki haklı ihtara sebep olması, kiraya verenin gerçek ve samimi ihtiyacı, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama döneminin dolması hâllerinde tahliye edilebilir. Her sebebin kendine özgü süre ve şekil şartları vardır.
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın her paydaşı, pay oranına bakılmaksızın davayı açabilir. Diğer tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilir.
Evet. Sözleşme arsa payı devrini içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; aksi hâlde kural olarak geçersizdir. Bununla birlikte Yargıtay, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı bazı durumlarda şekle aykırılığın ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir.