Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Geçerlidir?

Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi, kiraya verene ihtiyaç ya da temerrüt ispatına gerek kalmadan tahliye isteme imkânı verir. Bu güçlü sonuç nedeniyle kanun ve Yargıtay uygulaması, tahliye taahhüdünün geçerliliğini sıkı koşullara bağlamıştır. Taahhüt alacak kiraya veren de, imzalaması istenen kiracı da bu koşulları bilmelidir. Bu yazıda tahliye taahhüdünün hangi hâllerde geçerli olduğunu, boş tarihli taahhütlerin durumunu ve taahhüde dayalı tahliyede izlenecek yolları açıklıyoruz.

Tahliye taahhüdü nedir, ne sağlar?

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdünde belirttiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Taahhüt, kiracıdan kaynaklanan bir tahliye sebebidir; kiraya verenin ayrıca ihtiyacını ya da kiracının kusurunu ispat etmesi gerekmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Bu nedenle kira sözleşmesinin içine yazılan "süre sonunda kiracı taşınmazı boşaltacaktır" gibi kayıtlar geçerli bir tahliye taahhüdü sayılmaz. Geçerli bir taahhüt, kanunun aradığı koşulları taşıyan ve sözleşmeden sonra verilen ayrı bir irade beyanı olmalıdır.

Geçerlilik şartları

Yazılı olmak ve yetkili kişice imzalanmak

Taahhüdün yazılı olması ve kiracının ya da kiracıyı temsile yetkili kişinin imzasını taşıması gerekir. Sözlü taahhüt, tanıkla ispatlansa bile bu yolun kullanılmasına imkân vermez. Noter onayı zorunlu değildir; ancak noterde düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütlerde imza ve tarih tartışmaları önemli ölçüde azalır. Kiracı bir şirketse imzanın şirketi temsile yetkili kişiye ait olması, birden fazla kiracı varsa taahhüdün tamamı tarafından verilmesi önem taşır.

Kiralananın tesliminden sonra verilmek

Kanun, taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesini arar. Amaç, kiracının taşınmaza ihtiyaç duyduğu ve pazarlık gücünün zayıf olduğu sözleşme anında baskı altında taahhüt vermesini önlemektir. Bu nedenle Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan taahhütleri geçersiz saymaktadır.

Teslimden sonraki bir tarihte verilen taahhüt ise kural olarak geçerlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir kararında, kira ilişkisi kurulduktan bir gün sonra verilen taahhütnameyi geçerli kabul etmiş ve kiracının baskı altında imzaladığı iddiasını aynı güçte yazılı delille ispatlaması gerektiğini belirtmiştir. Taahhüt tarihi ile teslim tarihi arasındaki sürenin kısalığı tek başına geçersizlik sebebi değildir; belirleyici olan, taahhüdün teslimden sonra serbest iradeyle verilmiş olmasıdır. Kiraya veren sizseniz, anahtarın teslim edildiği günü gösteren bir teslim tutanağı düzenlemeniz ve taahhüdü bu tarihten sonra almanız, teslim tarihinin ispatını kolaylaştırır.

Belirli bir boşaltma tarihi içermek

Taahhütte kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça gösterilmelidir. Tarih içermeyen veya boşaltmayı belirsiz bir olaya bağlayan ifadeler, örneğin kiraya veren istediğinde çıkılacağı yönündeki kayıtlar, bu yolun kullanılmasına elverişli değildir.

Serbest iradeyle verilmek

Taahhüt yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade sakatlıklarıyla verilmişse kiracı bunu ileri sürebilir (TBK m. 30 vd.). Ancak teslimden sonra verilmiş yazılı bir taahhüde karşı baskı iddiası, uygulamada yazılı delille ispat edilmesi gereken bir savunmadır. Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa, diğer eşin rızası alınmadan verilen taahhüdün geçerliliği de ayrıca tartışma konusu olabilir (TMK m. 194).

Boş tarihli ve sonradan doldurulan taahhütler

Uygulamada taahhütlerin, düzenleme tarihi ve boşaltma tarihi boş bırakılarak kira sözleşmesiyle birlikte imzalatıldığına sık rastlanır. Kiraya veren bu boşlukları sonradan doldurarak teslimden sonra verilmiş görünen bir taahhüt elde etmeye çalışabilir.

Böyle bir durumda ispat yükü kiracı aleyhine işler. Boş belgeye imza atan kişi, belgenin aradaki anlaşmaya uygun doldurulacağını kabul etmiş sayılır; kiracı belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürüyorsa bunu yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi de imzalı boş bir senedin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının, bunu ileri süren tarafça yazılı delille ispatlanması gerektiğini kabul etmiştir; Yargıtay aynı ilkeyi tahliye taahhütlerinde de uygulamaktadır.

Bu nedenle kiracı olarak boş bir taahhütnameyi imzalamamanız, imzalamak zorunda kalmışsanız bu durumu gösteren yazışma veya belgeleri saklamanız önem taşır. Kiraya veren açısından ise teslimden sonra ve gerçek tarihle alınmış bir taahhüt, ileride çıkabilecek tartışmaları azaltır.

Taahhüde dayalı tahliye: icra ve dava yolu

Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde iki yoldan birini seçebilir:

• İlamsız icra yolu: İcra dairesine başvurulur ve kiracıya tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde kiracıya, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi, aksi hâlde on beş gün içinde taşınmazı boşaltması gerektiği bildirilir (İİK m. 272 vd.). Kiracı itiraz ederse kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İcra mahkemesi dar yetkili olduğundan inceleme kural olarak taahhüt belgesi ve imza üzerinde yoğunlaşır; imzası noterce onaylanmış bir taahhüt bu aşamada kiraya verene önemli kolaylık sağlar. Bu yol arabuluculuk şartına tabi değildir.
• Dava yolu: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tahliye davalarında karar ve ilam harcı, bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17).

Bir aylık süre hak düşürücüdür. Süre içinde icraya veya mahkemeye başvurulmazsa taahhüde dayanılarak tahliye istenmesi kural olarak mümkün olmaz ve kiraya veren kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerine başvurmak zorunda kalır.

Taahhüt edilen tarihin gelmesi, kiraya verene kendi başına tahliye yetkisi vermez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin temerrüde ilişkin yakın tarihli bir kararında vurgulandığı gibi, tahliye ilamı alınmadıkça kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kilit değiştirmek veya eşyaları çıkarmak gibi fiili yollar, kiraya verenin hukuki ve cezai sorumluluğunu doğurabilir.

Sık yapılan hatalar

• Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün veya kiralananın tesliminden önce almak.
• Boşaltma tarihi içermeyen ya da belirsiz ifadeli bir taahhüt düzenlemek.
• Tarihleri boş bırakılmış bir belgeyi kiracıya imzalatmak ya da kiracı olarak böyle bir belgeyi imzalamak.
• Şirket kiracılarda imza yetkisini kontrol etmemek.
• Teslim tarihini gösteren bir tutanak düzenlemeden taahhüt almak.
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süreyi kaçırmak.
• Dava yolunu seçip arabulucuya başvurmadan dava açmak.
• Taahhüt tarihi geldi diye kiracıyı fiilen çıkarmaya çalışmak.

Sonuç

Tahliye taahhüdü, usulüne uygun alındığında kiraya verene hızlı bir tahliye imkânı sağlar; ancak yazılı olmak, kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilmek ve belirli bir boşaltma tarihi içermek şartlarından biri eksik olduğunda bu yol kullanılamaz. Taahhüde dayanacak kiraya verenin bir aylık hak düşürücü süreyi ve seçtiği yolun usul kurallarını gözetmesi, kiracının ise imzaladığı belgenin içeriğine ve tarihine dikkat etmesi gerekir.