İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya verdiğiniz konutta veya işyerinde kendinizin ya da yakınlarınızın oturması veya çalışması zorunlu hâle gelmişse, kanun size kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkânı tanır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunduğundan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sıkı süre ve ispat koşullarına bağlıdır. Bu yazıda davanın kimler için açılabileceğini, sürelerin nasıl hesaplandığını, ihtiyacın nasıl kanıtlandığını ve tahliyeden sonra kiraya vereni bekleyen yükümlülükleri açıklıyoruz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyenin şartları

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m. 350/1). Bu hükümden yararlanabilmek için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:

• Kanunda sayılan bir kişinin ihtiyacı: Çocuklar ve torunlar altsoy, anne-baba ve büyükanne-büyükbaba üstsoy kapsamındadır. Kardeşler gibi diğer yakınlar ise ancak kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasındaysa bu korumadan yararlanır.
• Gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç: Kira bedelini artırma isteği, kiracıyla yaşanan kişisel bir anlaşmazlık veya ileride doğabilecek belirsiz bir ihtiyaç bu şartı karşılamaz.
• Konut veya işyeri gereksinimi: Kanun her iki ihtiyacı birlikte saymıştır. Kirada oturan kiraya verenin kendi evine taşınmak istemesi konut, emekli olduktan sonra kendi işini kuracak olması işyeri gereksinimine örnek gösterilebilir.

Uygulamada kiraya verenin hâlen kirada oturması, evlenecek bir çocuğun konut ihtiyacı, tayin veya emeklilik nedeniyle şehre dönüş ve sağlık sebebiyle başka bir konuta geçme zorunluluğu sık ileri sürülen ihtiyaç hâlleridir. Mahkeme her olayda ihtiyacın somut koşullarını ayrıca değerlendirir; aynı gerekçe bir dosyada kabul görürken başka bir dosyada yeterli bulunmayabilir.

Dava açma süreleri

İhtiyaç davası, kanunda öngörülen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir:

• Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Sözleşme kanun gereği birer yıl uzadığından (TBK m. 347), bu imkân her uzama yılının sonunda yeniden doğar. Süre dolmadan açılan dava ise Yargıtay uygulamasında erken açılmış sayılmakta ve tahliyeye karar verilmesine engel görülmektedir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde dava, genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Taşınmaz kiralarında fesih bildirimi, yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yapılır (TBK m. 329).
• Süreyi uzatma imkânı: Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse süre bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353). Bildirimin ispatı kiraya verene ait olduğundan noter aracılığıyla yapılması yerinde olur.

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik için ayrı bir düzen vardır. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açma hakkını kullanabilir (TBK m. 351). Bildirim yapılmadan altı aylık yola başvurulamaz.

Davadan önce: arabuluculuk ve hazırlık

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (6325 sayılı Kanun m. 16/2); yine de başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir. Anlaşma sağlanırsa tutanakta kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı açıkça yazılmalıdır.

Dava öncesinde şu belgelerin hazırlanması ihtiyacın ispatını kolaylaştırır:

• Tapu kaydı ve kira sözleşmesi
• Kiraya verenin veya yakınının hâlen kirada oturduğunu gösteren kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları
• Tayin, emeklilik, evlilik, öğrenim veya sağlık durumunu gösteren belgeler
• İşyeri ihtiyacında kurulacak işe ilişkin ruhsat, oda kaydı veya yatırım hazırlıkları

Dava süreci ve ihtiyacın ispatı

Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4); yetkili mahkeme kural olarak kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 6, m. 10). Tahliye davalarında karar ve ilam harcı maktu değil, bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17). İhtiyaç, tanık, belge ve gerektiğinde keşif dâhil her türlü delille ispatlanabilir. Mahkeme, kiraya verenin aynı yerde boş ve ihtiyaca elverişli başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığını tapu kayıtları üzerinden araştırır; böyle bir taşınmazın varlığı ihtiyacın samimi olmadığına işaret sayılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yeni malikin konut ihtiyacına dayanan bir davada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini ve bu ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca devam etmesi gerektiğini vurgulamıştır. Dava sürerken başka bir konut edinilmesi veya ihtiyacın başka bir yolla karşılanması bu nedenle davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla uygulanır; kiracı kanun yoluna başvurup teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin temerrüde ilişkin yakın tarihli bir kararında vurgulandığı gibi, tahliye ilamı alınmadıkça kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Bu nedenle karar alınmadan kiracıyı çıkarmaya yönelik fiili girişimler hukuka aykırıdır.

Elinizde kiralananın tesliminden sonra alınmış geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, ihtiyacı ispat etmeye gerek kalmadan taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye istenebilir (TBK m. 352/1). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir kararında, kira ilişkisi kurulduktan bir gün sonra verilen taahhüdü geçerli kabul etmiştir. Hangi yolun daha uygun olduğu dosyanın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Tahliyeden sonra: üç yıllık kiralama yasağı

Kiraya veren, ihtiyaç amacıyla tahliye ettirdiği konut veya işyerini haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355). İhtiyacın gerçekten var olduğundan emin olmadan dava açmak, bu nedenle kiraya veren için ciddi bir mali risk doğurur.

Sık yapılan hatalar

• Belirli süreli sözleşmede süre dolmadan dava açmak veya bir aylık süreyi kaçırmak.
• Yeni malik olarak edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmamak.
• İhtiyacı somut belgelerle desteklemeden yalnızca beyana dayanmak.
• Aynı yerde boş ve elverişli başka bir taşınmaz varken bunu hesaba katmadan dava açmak.
• Dava sürerken ihtiyacı ortadan kaldıracak işlemler yapmak.
• Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.
• Tahliyeden sonra üç yıl dolmadan taşınmazı başkasına kiralamak.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verene tanınmış meşru bir yol olmakla birlikte kiracıyı koruyan sıkı kurallara tabidir. İhtiyacın gerçek ve süregelen olması, bir aylık hak düşürücü sürenin doğru hesaplanması, yeni malik için öngörülen bildirim koşulunun yerine getirilmesi ve arabuluculuk şartına uyulması davanın sonucunu belirleyen başlıca unsurlardır. Tahliyeden sonraki üç yıllık kiralama yasağının da baştan hesaba katılması, ileride tazminat sorumluluğuyla karşılaşılmasını önler.