Yapı Malikinin Sorumluluğu

Bir balkondan kopan sıva parçası, çatıdan düşen kar veya buz ya da yıkılan bir istinat duvarı zarar verdiğinde çoğu zaman aynı soru doğar: Zarardan kim sorumludur? Türk Borçlar Kanunu bu soruya yapı malikinin sorumluluğu ile cevap verir. Bu yazıda sorumluluğun şartlarını, kimlerin sorumlu olduğunu, hangi hâllerde kurtulunabileceğini, zarar tehlikesinin önlenmesini ve dava sürecini açıklıyoruz.

TBK m. 69 neyi düzenler?

Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m. 69). Sorumluluk malikin kusuruna bağlı değildir; zarar gören, malikin ihmal ettiğini veya dikkatsiz davrandığını ispat etmek zorunda kalmaz. Adam çalıştıranın ve hayvan bulunduranın sorumluluğundan farklı olarak, maddede malikin gerekli özeni gösterdiğini ispat ederek kurtulabileceği bir hüküm de yoktur; malik uygulamada yalnızca illiyet bağını kesen sebeplerle sorumluluktan kurtulabilir.

Zarar görenin ispat edeceği hususlar şunlardır: yapının bina veya yapı eseri olduğu ve davalının malik olduğu, yapımda bozukluk ya da bakımda eksiklik bulunduğu, bir zarar doğduğu ve bozukluk veya eksiklik ile zarar arasında nedensellik bağı bulunduğu. Bozukluk veya eksikliğin tespiti çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle yapılır.

Hangi yapılar ve hangi eksiklikler kapsama girer?

Yapı eseri bina ile sınırlı değildir; öğretide ve uygulamada duvar, istinat duvarı, köprü, yol, baraj, direk gibi taşınmaz yapılar da bu kapsamda değerlendirilir. İnşaat hâlindeki yapı da kapsama girebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında, bir spor kompleksinin inşaatının çatısında biriken buz kütlesinin altından geçen çocuğun üzerine düşmesi nedeniyle açılan davada TBK m. 69'a dayalı maddi ve manevi tazminat hükmü onanmıştır. Şirket, olayın yaya geçişine açık olmayan bir yerde yaşandığını ve kış şartlarında uyarı levhalarının uçtuğunu savunmuş; mahkemeler ise olayın şirketin sorumlu olduğu alanda, binadan düşen buz kütlesi nedeniyle gerçekleştiğini, kesinleşen ceza mahkemesi kararıyla da sabit görmüştür.

Yapımdaki bozukluk, yapının projeye, fen ve sanat kurallarına aykırı veya baştan güvensiz inşa edilmesidir. Bakımdaki eksiklik ise yapının zamanla gerektirdiği onarım, bakım ve güvenlik önlemlerinin alınmamasıdır; gevşemiş cephe kaplaması, korkuluk eksikliği ya da çatıdaki buzun temizlenmemesi bu kapsamda tartışılır. Ölçüt, yapının amacına uygun kullanımında beklenen güvenliği sağlayıp sağlamadığıdır.

Kimler sorumludur, rücu kime yapılır?

Sorumlu, binanın veya yapı eserinin malikidir. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m. 69/2). Birden fazla sorumlu varsa zarar gören hepsine birlikte ya da dilediğine karşı dava açabilir; iç ilişkide paylaşım, kusurun ağırlığı ve yaratılan tehlikenin yoğunluğu gözetilerek yapılır (TBK m. 61-62). Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan kişilere rücu hakkı saklıdır (TBK m. 69/3). Yapımdaki bozukluk yüklenicinin, mimarın veya mühendisin hatasından doğmuşsa malik, ödediği tazminat için bunlara başvurabilir; ayrıntılar için eser sözleşmesinde yüklenicinin sorumluluğu rehberimize bakabilirsiniz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararına konu olan olayda, mevcut bir enerji nakil hattının yakınında sonradan kaçak kat çıkılan evin damında yer yıkayan kiracı, elektrik akımına kapılarak ölmüştür. Ev sahibi TBK m. 69 uyarınca, elektrik şirketi ve belediye ise kendi yükümlülüklerini yerine getirmedikleri gerekçesiyle kusur oranlarında sorumlu tutulmuş, ölenin kendi kusuru da hesaba katılmış ve kusur raporu denetime elverişli bulunmuştur. Kat mülkiyetine tabi yapılarda zarar çatı, cephe, ortak merdiven veya asansör gibi ortak yerlerden kaynaklanıyorsa, davanın kimlere yöneltileceği tapu ve yönetim planı kayıtlarıyla somut olaya göre belirlenmelidir.

Sorumluluktan kurtulma: illiyet bağını kesen sebepler

Malik, yapıyı özenle bakımlı tuttuğunu ispat ederek kurtulamaz. Sorumluluk ancak zarar ile yapı arasındaki nedensellik bağı kesilirse ortadan kalkar; mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru veya üçüncü bir kişinin ağır kusuru bu sonucu doğurabilir. Zarar gören zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuşsa, ancak davranışı nedensellik bağını kesecek yoğunlukta değilse, hâkim tazminatı indirebilir veya tamamen kaldırabilir (TBK m. 52). Yukarıdaki elektrik çarpması olayında ölenin kusuru bu şekilde ayrıca hesaba katılmış, ancak diğer sorumluların sorumluluğunu ortadan kaldırmamıştır.

Olağanüstü bir doğa olayı ileri sürüldüğünde, olayın yapının durumundan bağımsız olup olmadığı incelenir; yapının bozukluğu veya bakımsızlığı zararın doğmasına ya da büyümesine katkıda bulunmuşsa, malikin sorumluluğu tamamen ortadan kalkmayabilir. Bu tür savunmaların değerlendirilmesi kural olarak teknik bilirkişi incelemesini gerektirir.

Tazminat, önleme talebi ve dava

Bedensel zararlarda tedavi giderleri, kazanç kaybı, çalışma gücünün azalmasından veya yitirilmesinden doğan kayıplar ve ekonomik geleceğin sarsılmasından doğan kayıplar istenebilir (TBK m. 54); ölüm hâlinde cenaze giderleri ve destekten yoksun kalma tazminatı gündeme gelir (TBK m. 53). Ağır bedensel zarar veya ölümde zarar görenin ya da ölenin yakınlarına da manevi tazminat ödenmesine karar verilebilir (TBK m. 56). Araç veya eşya hasarında onarım bedeli ve değer kaybı gibi kalemler istenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında anılan önceki bozma gerekçesine göre, sözleşme ilişkisine dayanmayan TBK m. 69 davasında tazminat yabancı para yerine Türk Lirası olarak hükme bağlanmalıdır.

Zarar henüz doğmamışsa da bir imkân vardır. Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir; kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır (TBK m. 70). Eğilmiş bir duvar, kopmak üzere olan cephe parçaları veya tehlikeli bir çatı kenarı gibi durumlarda yazılı ihtar çekmek ve yapının durumunu belgelemek bu hükme dayanmak bakımından yararlıdır.

Dava haksız fiil davasıdır; görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 16). Olayın görüntüleri, kolluk ve itfaiye tutanakları, tedavi ve adli raporlar, yapının tapu, ruhsat ve yönetim planı kayıtları ile tanık beyanları toplanmalı; hasar ortadan kalkmadan delil tespiti yaptırılmalıdır (HMK m. 400). Kasko sigortası ödeme yapmışsa sigortacı, ödediği ölçüde zarar görenin haklarına halef olur (TTK m. 1472). Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve sorumluyu öğrendiği tarihten itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar; fiil daha uzun zamanaşımı öngörülen bir suç oluşturuyorsa o süre uygulanır (TBK m. 72). Ayrıntılar için haksız fiilde zamanaşımı rehberimize bakabilirsiniz.

31.07.2026'dan sonra meydana gelen olaylarda, çalışma gücü kaybı ve destekten yoksun kalma tazminatlarında kazancın bilindiği döneme ilişkin tutara olay tarihinden, bilinemeyen döneme ilişkin tutara karar tarihinden itibaren kanuni faiz işletilir; tahkikat başlayıncaya kadar ifa amacıyla ödenen bedel de oransal olarak mahsup edilir (TBK m. 55, 7589 sayılı Kanunla eklenen fıkralar). Belirsiz alacak davası da kaldırılmıştır; bu tarihten sonra açılan davalarda tazminat kısmi dava olarak istenir ve talep, tahkikat sona erene kadar bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4). Önceki olaylarda ve davalarda eski kurallar uygulanmaya devam eder.

Sık yapılan hatalar

• Malikin kusurunu ispatlamaya çalışarak zaman ve delil kaybetmek; oysa bozukluk veya eksiklik, zarar ve nedensellik bağı yeterlidir.
• Yapının durumunu fotoğraf, tutanak veya delil tespitiyle belgelemeden onarım yapılmasına izin vermek.
• Davayı yalnızca tapuda görünen malike yöneltip intifa ve oturma hakkı sahiplerini ve diğer olası sorumluları değerlendirmemek.
• Zarar görenin kusuru nedeniyle yapılabilecek indirimi ve kasko sigortacısının halefiyetini hesaba katmamak.
• Olağanüstü doğa olayı savunması karşısında, olayın yapının durumundan bağımsız olup olmadığını bilirkişiyle araştırmamak.
• İki yıllık zamanaşımını kaçırmak.

Sonuç

Yapı malikinin sorumluluğu, yapıdan doğan zararlarda zarar görene kusur ispatı yükü yüklemeyen bir sorumluluktur. Malik, özen gösterdiğini ispat ederek değil, yalnızca illiyet bağını kesen sebeplerle kurtulabilir. Yapımdaki bozukluk veya bakımdaki eksikliğin teknik olarak ortaya konulması, doğru muhataplara yönelinmesi ve zamanaşımının gözetilmesi davanın seyrini belirler. Tehlike henüz zarara dönüşmemişse TBK m. 70 uyarınca önleyici talepte de bulunulabilir.