Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinmesi

Türkiye'de konut veya arsa satın almak isteyen yabancılar için taşınmaz edinimi, çoğu zaman ikamet izni ve vatandaşlık planlarıyla da bağlantılıdır. Ancak yabancıların taşınmaz edinimi, Türk vatandaşlarından farklı olarak ülke, alan ve bölge bazında sınırlamalara tabidir. Bu sınırlamalara aykırı edinimler tasfiye yaptırımıyla karşılaşabilir. Bu yazıda hangi yabancıların taşınmaz edinebileceğini, alan sınırlarını, yasak ve stratejik bölgeleri, tapu sürecini ve taşınmaz ediniminin ikamet izni ve vatandaşlıkla ilişkisini açıklıyoruz.

Hangi yabancılar taşınmaz edinebilir?

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/1). Dolayısıyla taşınmaz ediniminde ilk kontrol, alıcının vatandaşı olduğu ülkenin bu kapsamda bulunup bulunmadığıdır. Cumhurbaşkanı ayrıca ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancıların edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik ve yüzölçümü bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir (m. 35/3).

Tüzel kişiler bakımından iki durum ayrılır:

• Yabancı ülkelerde kurulan şirketler: Kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; bunlar dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez. Bu şirketler ve yabancı gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde ise madde 35'teki sınırlamalar uygulanmaz (m. 35/2).
• Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketler: Yabancıların yüzde elli veya daha fazla paya sahip olduğu ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunu atayabildiği Türk şirketleri, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir; askeri ve güvenlik bölgelerindeki edinimleri izne tabidir (m. 36).

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlıktan ayrılan Mavi Kart sahipleri, Kanunda sayılan istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanmaya devam ettiğinden yabancılara özgü bu sınırlamalara tabi değildir (5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 28).

Alan sınırları, yasak ve stratejik bölgeler

Yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırmaya yetkilidir (Tapu Kanunu m. 35/1). Konut alımlarında bu sınırlar genellikle sorun yaratmasa da ilçe bazındaki yüzde on sınırı, yabancı edinimlerinin yoğun olduğu ilçelerde işlemleri etkileyebilir.

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgelerine ilişkin harita ve koordinat bilgileri Millî Savunma Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığınca tapu idaresine verilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür (m. 35/5). Bu bölgelerde kalan taşınmazların yabancılara satışı mümkün olmayabilir veya ilgili makamların iznine bağlı olabilir. Bu nedenle satış sözleşmesi yapılmadan ve ödeme yapılmadan önce taşınmazın bu kapsamda olup olmadığının araştırılması gerekir.

Yapısız taşınmazlarda proje yükümlülüğü ve tasfiye

Yabancı gerçek kişiler ve yabancı şirketler, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje, başlama ve bitiş süreleriyle birlikte tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir (Tapu Kanunu m. 35/4).

Şu hâllerde taşınmaz, idarece verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malik tarafından tasfiye edilmezse, tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (m. 35/6):

• Madde 35 hükümlerine aykırı olarak edinilmesi
• Edinim amacına aykırı kullanıldığının tespit edilmesi
• Proje için süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmaması veya projenin süresinde gerçekleştirilmemesi
• Kanuni sınırlamalar dışında kalmasına rağmen miras yoluyla edinilmesi

Tapuda satış süreci

Taşınmaz satış sözleşmesi resmî şekilde, tapu müdürlüğünde yapılır (Türk Medeni Kanunu m. 706). Yabancı alıcılar için işlem, tapu randevusunun alınması, harç ve döner sermaye bedelinin ödenmesi ve resmî senedin imzalanması aşamalarından oluşur. Uygulamada şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:

• Alıcının pasaportu ve vergi kimlik numarası hazır bulunmalıdır.
• Türkçe bilmeyen taraflar için işlem tercüman eşliğinde yapılır.
• Yurt dışında düzenlenen vekâletnameler, apostil veya konsolosluk onayıyla birlikte Türkçe tercümesiyle sunulmalıdır.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamasına göre değerleme raporu gibi ek belgeler istenebilir.
• Satış bedelinin gerçek değerinden düşük gösterilmesi harç ve vergi bakımından yaptırımlara yol açabileceği gibi, ileride yapılacak ikamet ve vatandaşlık başvurularında da sorun yaratır.
• Ödemenin banka kanalıyla yapılması ve dekontların saklanması, ispat bakımından önemlidir.

Alım öncesinde tapu kaydının incelenmesi, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin, imar durumunun ve yapı kullanma izninin kontrol edilmesi de gereklidir. Bu kontroller yabancı alıcılar için de yerli alıcılarla aynı önemi taşır.

Taşınmaz edinimi ikamet ve vatandaşlık sağlar mı?

Türkiye'de taşınmaz malı bulunmak kısa dönem ikamet izni gerekçelerinden biridir (YUKK m. 31/1-b). Ancak taşınmaz edinimi kendiliğinden ikamet hakkı vermez; ayrıca başvuru yapılması gerekir. Bu başvurularda taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması aranır (YUKK Uygulama Yönetmeliği m. 28/3); ikamet iznine esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri İçişleri Bakanlığınca belirlenir (YUKK m. 31/6).

Taşınmaz yoluyla vatandaşlık ise ayrı ve daha yüksek bir eşiğe bağlıdır. 2026 yılı itibarıyla, en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa niteliğindeki taşınmazı, tapu kaydına üç yıl satılmama şerhi konulmak şartıyla satın alan yabancı, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir. Edinimin bu şartlara uygunluğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilir ve tutar, tespit tarihindeki Merkez Bankası kuru esas alınarak belirlenir (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m. 20/2-b, 20/6).

Sık yapılan hatalar

• Alıcının vatandaşı olduğu ülkenin taşınmaz edinebilecek ülkeler arasında bulunup bulunmadığını kontrol etmeden ödeme yapmak.
• Taşınmazın askeri veya stratejik bölgede kalıp kalmadığını önceden araştırmamak.
• Yapısız taşınmaz alımında iki yıllık proje sunma yükümlülüğünü gözden kaçırmak.
• Satış bedelini tapuda gerçek değerinden düşük göstermek.
• Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin apostil ve tercüme işlemlerini eksik bırakmak.
• Taşınmaz ediniminin kendiliğinden ikamet izni veya vatandaşlık sağladığını düşünmek.
• Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhleri satıştan önce incelememek.

Sonuç

Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak alıcının vatandaşlığı, alan sınırları, askeri ve stratejik bölgeler ile yapısız taşınmazlardaki proje yükümlülüğü birlikte değerlendirilmelidir. Bu sınırlamalara aykırı edinimler tasfiye sonucunu doğurabilir. Taşınmazın ileride ikamet izni veya vatandaşlık başvurusuna dayanak yapılması planlanıyorsa, değer ve nitelik şartlarının satın alma aşamasında kontrol edilmesi, sonradan telafisi güç sorunları önler.