Hangi durumlarda kullanılır?
- İcra dairesince yaptırılan bilirkişi raporu haczedilen taşınmazın gerçek değerinden belirgin biçimde farklı bir değer takdir etmişse
- Raporda taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu veya mükellefiyetleri hatalı ya da eksik değerlendirilmişse
- Raporun tebliğinden itibaren yedi günlük şikâyet süresi içindeyse
- Kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapılmaması için tedbir de talep edilecekse
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Şikâyet, kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır (İİK m. 128/a). Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde yeniden bilirkişi incelemesi için gerekli masraf mahkeme veznesine yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir; bu nedenle masraf avansı süresinde yatırılmalı ve makbuz dosyaya sunulmalıdır.
- Yetkili mahkeme raporu düzenleyen icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesidir; yetkisiz mahkemeye yapılan başvuruda mahkeme en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir (İİK m. 128/a). Kıymet takdirine itiraz üzerine verilen kararlar kesin kabul edilir (İİK m. 363); ancak şikâyet hakkı süresinde kullanılmışsa bu karar ihalenin feshi aşamasında da incelenebilir. Bu nedenle ilk derece aşamasında tüm deliller sunulmalıdır.
- Mahkeme, icra müdürünün kıymet takdirini yaptırdığı tarih itibarıyla taşınmazın değerini denetler; emsal satışlar, rayiç değerler ve değerleme raporları bu tarihe göre sunulmalıdır. Taşınmazın tapu kaydı, imar durumu, yüzölçümü, cephe, kat ve fiilî kullanım bilgileri raporla karşılaştırılarak hatalar somut biçimde gösterilmelidir.
- Kesinleşen kıymet takdirinden itibaren iki yıl geçmeden yeniden takdir istenemez; doğal afet veya önemli imar değişikliği hâlleri bu kuralın dışındadır (İİK m. 128/a). Taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin (ipotek, irtifak vb.) kıymetin takdirinde dikkate alındığı da hatırlanmalıdır (İİK m. 128).
- Şikâyet icrayı ve satış işlemlerini kendiliğinden durdurmaz (İİK m. 22); kıymet takdiri kesinleşmeden ihale yapılmaması için tedbir talebi gerekçesiyle birlikte ileri sürülmeli, gerekirse teminat gösterilmelidir. Alacaklının satış talebi ve satış avansı bakımından işlem takvimi takip edilmelidir.
- Dava şartı arabuluculuk uygulanmaz; başvuru harcı maktudur ve işler ivedilikle basit yargılama usulüne göre görülür (İİK m. 18). Bilirkişi seçimi için gayrimenkul değerleme uzmanı talep edilmeli, keşif ve masraf yükümlülüğü dilekçede belirtilmelidir.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] İCRA HUKUK MAHKEMESİ'NE
İCRA DOSYASI : [İCRA DAİRESİ] İcra Dairesi [TAKİP DOSYA NO] E.
ŞİKÂYET EDEN
(BORÇLU) : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
KARŞI TARAF
(ALACAKLI) : [ALACAKLI ADI] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
KONU : Haczedilen taşınmaza bilirkişi marifetiyle takdir edilen değerin gerçek değeri yansıtmaması nedeniyle İİK m. 128/a uyarınca kıymet takdirine itiraz, yeniden bilirkişi incelemesi yapılması ve satış işlemlerinin durdurulması talebidir.
TEBLİĞ TARİHİ : [TEBLİĞ TARİHİ]
AÇIKLAMALAR
1. Alacaklı tarafından müvekkil aleyhine [İCRA DAİRESİ] İcra Dairesinin [TAKİP DOSYA NO] sayılı dosyasıyla başlatılan takipte, müvekkile ait [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmaz [HACİZ TARİHİ] tarihinde haczedilmiştir.
2. İcra Dairesi tarafından yaptırılan [RAPOR TARİHİ] tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın değeri [TAKDİR EDİLEN DEĞER] TL olarak takdir edilmiştir. Rapor müvekkile [TEBLİĞ TARİHİ] tarihinde tebliğ edilmiş olup işbu şikâyet İİK m. 128/a'da öngörülen yedi günlük süre içinde yapılmaktadır.
3. Takdir edilen değer taşınmazın gerçek değerini yansıtmamaktadır:
a) Rapor, yakın çevredeki güncel emsal satışlara dayanmamaktadır; bölgedeki emsallerde metrekare birim değeri [EMSAL BİRİM DEĞER] TL civarındadır.
b) Raporda taşınmazın [HATALI BİLGİ] hatalı veya eksik değerlendirilmiştir.
c) Taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete etkisi doğru yansıtılmamıştır: [MÜKELLEFİYET DURUMU].
4. Taşınmazın gerçek değeri en az [İDDİA EDİLEN DEĞER] TL'dir. Raporda gösterilen değer esas alınırsa taşınmaz gerçek değerinin çok altında bir bedelle satılacak ve müvekkil telafisi güç zarara uğrayacaktır.
5. İİK m. 128/a uyarınca şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde yeniden bilirkişi incelemesi için gerekli masraf mahkeme veznesine yatırılacaktır. Mahallinde keşif yapılarak alanında uzman bilirkişi kurulundan rapor alınması talep edilmektedir.
6. Şikâyet icrayı kendiliğinden durdurmadığından (İİK m. 22), kıymet takdiri kesinleşmeden satış işlemlerinin yapılmaması için tedbir kararı verilmesi gerekmektedir.
HUKUKİ NEDENLER : 2004 sayılı İİK m. 16, 18, 22, 128, 128/a ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : İcra dosyası, kıymet takdir raporu ve tebliğ belgesi, tapu kaydı, imar durumu belgesi, emsal satış ve rayiç değer belgeleri, değerleme raporu, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Kıymet takdiri kesinleşinceye kadar satış işlemlerinin durdurulmasına,
2. Şikâyetin kabulü ile [RAPOR TARİHİ] tarihli raporla takdir edilen değerin iptaline,
3. Mahallinde keşif yapılarak yeni bilirkişi kurulu marifetiyle taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesine,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Şikâyet Eden Borçlu Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Kıymet takdir raporu ve tebliğ belgesi
2. Tapu kaydı ve imar durumu belgesi
3. Emsal satış ve rayiç değer belgeleri
4. Değerleme raporu
5. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2026/2607, K. 2026/2637Kesinleşen kıymet takdirinden itibaren iki yıl geçtikten sonra yapılan ihalenin feshi istemi – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026/2607 E., 2026/2637 K.
- YargıtayE. 2026/1548, K. 2026/2364Kıymet takdirinin düşük tespit edildiği iddiasına dayalı ihalenin feshi istemi – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026/1548 E., 2026/2364 K.
- Bölge Adliye MahkemesiE. 2025/2251, K. 2025/2039Konkordato davasında ipotekli taşınmazın satışına izin verilmesine ilişkin kesin nitelikteki ara karara karşı istinafın usulden reddi – Kayseri BAM 6. Hukuk Dairesi, 2025/2251 E., 2025/2039 K.
- YargıtayE. 2025/9930, K. 2026/2495Haczedilmezlik şikâyeti – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2025/9930 E., 2026/2495 K.