Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz

Apartman ve sitelerde aidat artışı, asansör yenilemesi, yönetici seçimi ya da çatı onarımı gibi konularda kararları kat malikleri kurulu alır. Bu kararlar, aleyhine oy veren veya toplantıya katılmayan malikler dahil herkesi bağlar. Karar kanuna ya da yönetim planına aykırıysa başlıca yol, kararın mahkeme eliyle iptalidir; ancak kanun bu hak için kısa süreler öngörmüştür. Bu yazıda iptal davasının şartlarını, sürelerini, kime karşı açılacağını ve arabuluculuk zorunluluğunu anlatıyoruz.

Kararların bağlayıcılığı ve iptal davası

Kat malikleri, külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurulun kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m. 32). Kararlar karar defterine yazılır; toplantıda bulunan malikler imzalar ve aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Aykırı oyun gerekçesinin deftere yazılması, ileride iptal davası açacak malik için ispat bakımından önemlidir.

Kurul kararları iptal edilmedikçe geçerli sayılır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin bir site yönetimi uyuşmazlığına ilişkin 2026 tarihli kararında, yöneticileri belirleyen kurul toplantıları aleyhine iptal davası açılıp açılmadığının araştırılması, açılmamışsa kararların geçerli kabul edilmesi gerektiği yönündeki bozma gerekçesi benimsenmiş ve bozmaya uygun karar onanmıştır. Kararı hukuka aykırı bulan malik bu nedenle fiilen beklemek yerine süresinde dava açmalıdır.

Süreler ve görevli mahkeme

Kanun iptal davası için malikin durumuna göre farklı süreler tanır (KMK m. 33):

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açar.
• Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açar.
• Yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kararlar: Süre koşulu aranmaz.

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh (hukuk) mahkemesinde açılır; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (KMK Ek m. 1). Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur ve karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m. 38).

Arabuluculuk zorunluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu zorunluluk 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bir kanun yararına bozma kararında, Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı bir itirazın iptali davasının 11 Ağustos 2022'de, yani zorunluluk başlamadan açıldığını, görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğunu ve dava şartı arabuluculuğun uygulanamayacağını belirtmiştir.

Bir aylık sürenin kısa olduğu düşünüldüğünde şu kural önemlidir: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Bu nedenle süre dolmadan arabuluculuğa başvurulması, iptal hakkını korur; son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılır.

Hangi kararlar iptal edilebilir?

Kanun iptal sebeplerini tek tek saymaz; uygulamada kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olması ya da toplantı ve karar nisaplarına uyulmaması gerekçe olarak ileri sürülür. Başlıca örnekler şunlardır:

• Nisaba aykırılık: Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis ile dış cephe boyası için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m. 19). Yönetim planının değiştirilmesi için de beşte dört oy aranır (KMK m. 28). Meskende iş yeri, eğlence veya gıda yeri açılması ancak oybirliğiyle, kat ilavesi ve temliki tasarruflar da oybirliğiyle yapılabilir (KMK m. 24, 44, 45). Yenilik ve ilaveler için sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır (KMK m. 42).
• Toplantı usulüne aykırılık: Önemli bir sebeple yapılacak toplantılarda çağrı, toplantıdan en az onbeş gün önce bütün maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi belirtilerek yapılır (KMK m. 29). Kurul, malikleri sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve katılanların salt çoğunluğu aranır (KMK m. 30).
• Oy hakkına aykırılık: Her malik tek oy kullanır; bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez, kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Kendini doğrudan ilgilendiren karara oy kullanamaz (KMK m. 31).
• Karar defterine aykırılık: Kararların noter onaylı deftere yazılmaması ve imzalanmaması (KMK m. 32).
• Dürüstlük kurallarına aykırılık: Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür (KMK m. 18); bazı maliklere ayrımcılık yapan veya hakkı kötüye kullanan kararlar bu gerekçeyle sorgulanabilir.

Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan oran, 22 Mayıs 2026'dan itibaren bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyudur (KMK m. 70); planın bu hükme aykırı kayıtları uygulanmaz.

Dava süreci ve karardan sonrası

Karar defterini, toplantı çağrısını ve katılım listesini yöneticiden istemek, iptal sebebinin belirlenmesini kolaylaştırır. İptal davası açıldığında karar kendiliğinden durmaz; uygulamanın telafisi güç zarar doğuracağı düşünülüyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389). Karar iptal edilinceye kadar aidat gibi yükümlülükler sürer; iptal davası açmış olmak ödemeden kaçınma hakkı vermez. Dava açıldıktan sonra mahkeme kararın dayandığı nisabı, çağrının usulünü ve karar defterini inceler; gerektiğinde bilirkişi ve keşif de yapılabilir.

Mahkeme sakatlığı tespit ederse kararı iptal eder; konu yeniden kurulda, bu kez doğru çoğunluk ve usulle görüşülebilir. İptal hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılandığından davayı kazanan malikin de bu gideri arsa payı oranında üstlendiği unutulmamalıdır (KMK m. 38). Davanın reddi hâlinde karar bağlayıcı olmaya devam eder ve aleyhine hüküm verilen malik yargılama giderlerinden sorumlu olur. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğundan (KMK m. 28), planın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda da aynı yol izlenir.

Sık yapılan hatalar

• Bir aylık süreyi, toplantıya katılan ve katılmayan malik ayrımını yapmadan hesaplamak.
• Toplantıda karara karşı çıkıp aykırı oy gerekçesini karar defterine yazdırmamak.
• Dava öncesinde arabulucuya başvurmamak ya da başvuruyu süre dolduktan sonra yapmak.
• Davayı yönetici dışındaki kişilere yöneltmek veya yöneticiye bildirim yapmamak.
• Oybirliği ya da beşte dört çoğunluk gereken bir konunun yalnızca basit çoğunlukla alındığını fark ettiği hâlde aylarca beklemek.
• Kararı iptal davasıyla uğraşırken aidat ödemesini kesmek.

Sonuç

Kat malikleri kurulu kararları, iptal edilmedikçe herkesi bağlar. Kanuna veya yönetim planına aykırı bir karar karşısında belirleyici husus süredir: toplantıya katılıp aykırı oy kullananlar için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenmeden başlayan bir ay ve her halde altı ay. Dava sulh hukuk mahkemesinde, yöneticiye husumet yöneltilerek ve arabuluculuk şartı tamamlandıktan sonra açılır. Nisap ve usul hatalarının karar defteri ve çağrı belgeleriyle belgelenmesi, davanın sonucunu belirleyen unsurlardır.