Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

Apartman ve sitelerde ortak giderler, kat malikleri arasında sık uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. Aidat borcunu ödemeyen malike karşı kanun yalnızca icra takibine imkân tanımakla kalmaz; gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve son çare olarak mülkiyetin devrini de öngörür. Bu yazıda ödenmeyen aidatın hukuki sonuçlarını, tahsil yollarını, kiracının sorumluluğunu ve 2026'da işletme projesine getirilen değişikliği anlatıyoruz.

Aidat borcu nedir, kimler öder?

Kat malikleri ortak giderlere ve bu giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılırlar (KMK m. 20). Taraflar aralarında başka türlü anlaşabilir. Malik, ortak yer veya tesislerden yararlanmama gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz.

Borçtan yalnızca malik sorumlu değildir. Bağımsız bölümde kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m. 22).

Gecikmenin ilk sonucu: gecikme tazminatı

Gider ve avans payını ödemeyen malike karşı diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Payın tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20). Yöneticinin bu yetkisi kanunda ayrıca sayılmıştır; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere karşı dava ve icra takibi yapmak ve gerekirse kanuni ipoteğin tescilini sağlamak yönetici görevleri arasındadır (KMK m. 35).

Yöneticinin takip yetkisi, görevinin geçerli bir kurul kararına dayanmasına bağlıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında, blok yöneticilerinin kimler olduğu tartışmalı bir site yönetiminde, yöneticilerin seçildiği kurul toplantılarının iptali için dava açılıp açılmadığının araştırılması gerektiği ve açılmamışsa kararların geçerli sayılacağı belirtilmiştir.

2026'da işletme projesine getirilen değişiklik

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesine ilişkin 37. maddesini değiştirmiştir. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar ve proje en geç üç ay içinde kurulda görüşülür. Onaylı bir proje varsa geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Avans da proje onaylanıncaya kadar toplanır (KMK m. 35, 37).

Kesinleşen işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, icra takibinde itirazın kaldırılması için aranan belgelerden sayılır (İİK m. 68). Bu nedenle gider hesabının usule uygun bir projeye veya karara dayandırılması tahsil bakımından önemlidir.

Tahsil yolları: icra takibi, itiraz ve dava

Ortak gider alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur ve alacaklının önünde iki yol açılır:

• İtirazın kaldırılması: Alacak, kesinleşmiş bir işletme projesine veya işletme giderlerine ilişkin bir kurul kararına dayanıyorsa itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir (İİK m. 68; KMK m. 37). Bu yol hızlıdır; ancak yalnızca belgeyle ispatlanabilen alacaklarda sonuç verir.
• İtirazın iptali davası: İtirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılır ve alacağın varlığı genel hükümlere göre ispatlanır (İİK m. 67). Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemelerinde görüldüğünden dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK Ek m. 1). 1 Eylül 2023'ten sonra açılan davalarda dava öncesinde arabulucuya başvurmak şarttır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu tarihten önce açılan bir dava bakımından arabuluculuk şartının aranmayacağını belirtmiştir.

Alacak likitse haksız itiraz eden borçlu, alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir (İİK m. 67). Kanuna dayalı gecikme tazminatı takip talebinde ayrıca gösterilmelidir. Mülkiyet devri olmuşsa borcun hangi döneme ait olduğu ve takibin kime karşı yapılacağı ayrıca belirlenmelidir.

Borçlunun başlıca savunmaları şunlardır: borcun ödendiği, yöneticinin yetkisinin bulunmadığı, giderin dayanağı olan kurul kararının veya projenin geçersiz olduğu, borcun miktarının hatalı hesaplandığı. Ortak yerlerden yararlanılmadığı savunması ise kanun gereği geçerli değildir.

Kanuni ipotek, öncelik ve devir mecburiyeti

Kat malikinin borcu kiracıdan da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin yazılı istemiyle borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları ayrıca öncelikli alacaklardandır (KMK m. 22).

En ağır sonuç, mülkiyetin devridir. Malik, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olursa, diğer maliklerin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ettiği kabul edilir. Bu durumda kat malikleri, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine arsa payları oranında devrini hâkimden isteyebilir. Bölümün hükme en yakın tarihteki değeri malike ödenir; devir bedeli dava sırasında bankada vadeli hesaba yatırılır. Dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer (KMK m. 25).

Sık yapılan hatalar

• Aidatı, hizmet alınmadığı veya bölümün kullanılmadığı gerekçesiyle ödememek.
• Yöneticinin, onaylı bir işletme projesi veya kurul kararı olmadan avans toplayıp takip başlatması.
• Gecikme tazminatını ve dönemleri takip talebinde doğru göstermemek.
• İtirazın kaldırılması için altı aylık, itirazın iptali için bir yıllık süreyi karıştırmak.
• İtirazın iptali davasından önce arabulucuya başvurmamak.
• Kiracıdan malikin borcunun tamamını istemek; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
• İki takvim yılında üç kez takip veya dava yapılmasına sebep olmanın devir davasına zemin hazırlayabileceğini gözden kaçırmak.

Sonuç

Aidat borcunu ödemeyen malik; aylık yüzde beş gecikme tazminatı, icra takibi ve dava, kanuni ipotek ve ağır ihlallerde mülkiyetin devri gibi sonuçlarla karşılaşabilir. Kiracı yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar sorumludur. Tahsil sürecinin başarısı, giderin geçerli bir işletme projesine ve kurul kararına dayanmasına, itiraz ve dava sürelerinin doğru izlenmesine ve itirazın iptali davasından önce arabuluculuk şartının tamamlanmasına bağlıdır.