Hangi durumlarda kullanılır?
- Paylı mülkiyetteki taşınmazda bir paydaş payını paydaş olmayan üçüncü kişiye satmışsa
- Satış noter aracılığıyla bildirilmiş ve bildirimden itibaren üç aylık süre henüz dolmamışsa
- Satış bildirilmemiş ancak satıştan itibaren kanuni azami süre geçmemişse
- Paydaş, ortaklığa yabancı bir kişinin girmesini önlemek ve payı mahkemece belirlenecek rayiç bedelle edinmek istiyorsa
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır (TMK m. 733/4). Bir yıllık azami süre 7571 sayılı Kanunla getirilmiş olup 25.12.2025 tarihinden önce yapılan satışlarda önceki iki yıllık süre uygulanır (TMK geçici m. 1). Süreler hak düşürücüdür.
- 7571 sayılı Kanunla değişik TMK m. 734/2 uyarınca payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; davacı, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmazsa adına tescile karar verilemez. Bu hüküm, değişiklikten önce açılmış davalarda da uygulanır.
- Önalım hakkı paylı mülkiyette ve payın üçüncü kişiye satışında doğar; elbirliği mülkiyetinde ve paydaşlar arası satışlarda doğmaz, cebrî artırma ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda kullanılamaz (TMK m. 733/1). Önalım hakkından resmî şekilde feragat edilmiş veya belirli satış için yazılı olarak vazgeçilmişse hak kullanılamaz (TMK m. 733/2).
- Dava yalnızca alıcıya karşı açılır (TMK m. 734/1); görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). Dava, payın değeri üzerinden nispi harca tabidir ve bu dava için arabuluculuk dava şartı öngörülmemiştir.
- Payın yargılama sırasında devrini önlemek için dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenmeli; tapu kaydı, satış akit tablosu, noter bildirimi ve tebliğ tarihi ile satış bedeline ilişkin belgeler dosyaya getirtilmelidir.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
DAVALI (ALICI) : [DAVALI ADI] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
KONU : Paylı mülkiyetteki taşınmazda üçüncü kişiye satılan payın, yasal önalım hakkı kullanılarak davalı alıcı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebidir.
DAVA DEĞERİ : [DAVA DEĞERİ] TL
AÇIKLAMALAR
1. [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] olarak kayıtlı taşınmaz paylı mülkiyete tabi olup müvekkil bu taşınmazda [DAVACI PAYI] oranında paydaştır.
2. Paydaşlardan [SATICI ADI], taşınmazdaki [SATILAN PAY] oranındaki payını [SATIŞ TARİHİ] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numaralı resmî senetle, tapuda [SATIŞ BEDELİ] TL bedel gösterilerek paydaş olmayan davalıya satmıştır.
3. Satış, müvekkile [NOTER ADI] Noterliği aracılığıyla [BİLDİRİM TARİHİ] tarihinde bildirilmiştir. İşbu dava, TMK m. 733/4'te öngörülen ve bildirim tarihinden itibaren işleyen üç aylık süre ile satış tarihinden itibaren işleyen azami süre içinde açılmaktadır. Müvekkil önalım hakkından resmî şekilde feragat etmemiş, bu satış bakımından da hakkını kullanmaktan yazılı olarak vazgeçmemiştir.
4. TMK m. 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satış cebrî artırma veya ihale yoluyla yapılmamış olup davalı taşınmazda paydaş değildir; önalım hakkının kullanılma koşulları gerçekleşmiştir.
5. TMK m. 734/1 uyarınca önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 7571 sayılı Kanunla değişik TMK m. 734/2 gereğince dava konusu payın rayiç bedelinin Mahkemenizce gecikmeksizin belirlenmesi gerekmektedir. Müvekkil, belirlenecek rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini Mahkemenizce verilecek kesin süre içinde gösterilecek yere nakden yatırmaya hazırdır.
6. Yargılama süresince payın üçüncü kişilere devredilmesi veya üzerine takyidat konulması hâlinde müvekkilin hakkına kavuşması önemli ölçüde zorlaşacaktır. Bu nedenle dava konusu pay üzerine ihtiyati tedbir konulması zorunludur.
HUKUKİ NEDENLER : 4721 sayılı TMK m. 732, 733, 734 ve geçici m. 1; 6100 sayılı HMK m. 12, 389 vd. ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Tapu kaydı, satış akit tablosu ve tapu dosyası, noter bildirimi ve tebliğ şerhi, keşif, değer tespiti için bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Dava konusu pay üzerine devir ve temliki önleyici ihtiyati tedbir konulmasına,
2. Payın rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin TMK m. 734/2 uyarınca belirlenerek yatırılması için müvekkile kesin süre verilmesine,
3. [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmazdaki davalı adına kayıtlı [SATILAN PAY] oranındaki payın tapu kaydının iptali ile önalım hakkı nedeniyle davacı adına tesciline, yatırılan bedelin hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Davacı Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Tapu kaydı ve satış akit tablosu örneği
2. Noter bildirimi ve tebliğ şerhli örneği
3. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2025/5945, K. 2026/2870Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteği – Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/5945 E., 2026/2870 K.
- YargıtayE. 2026/2197, K. 2026/3335Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescili işlemi – Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2026/2197 E., 2026/3335 K.
- YargıtayE. 2023/264, K. 2023/1600Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında fiili taksim nedeniyle davanın reddi – Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/264 E., 2023/1600 K.
- YargıtayE. 2026/297, K. 2026/3075Ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemi (önalım (şufa) hakkı) – Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2026/297 E., 2026/3075 K.
Örnek Dilekçeler
- Sulh Hukuk MahkemesiOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Dava Dilekçesi
- Asliye Hukuk MahkemesiMuhdesatın Aidiyetinin Tespiti Dava Dilekçesi
- Asliye Hukuk MahkemesiTaşınmaz Satış Vaadine Dayalı Tapu Tescil Dava Dilekçesi
- Asliye Hukuk MahkemesiGeçit Hakkı Kurulması Dava Dilekçesi