Kamulaştırmasız El Atma: Haklarınız ve Dava Yolu

Tapuda hâlâ sizin adınıza kayıtlı bir taşınmazın üzerinden yıllar önce yol geçmiş, bir kısmına trafo kurulmuş ya da parsel imar planında "park alanı" olarak gösterildiği için ne satılabiliyor ne de üzerine yapı yapılabiliyor olabilir. Kamulaştırma, bedeli peşin ödenmek koşuluyla ve kanundaki usule göre yapılabilen bir mülkiyet müdahalesidir; bu usule uyulmadan yapılan müdahaleler "kamulaştırmasız el atma"dır ve malike bedel, tazminat ve ecrimisil isteme hakkı verir.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

Anayasa, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazların ancak gerçek karşılıkları peşin ödenmek şartıyla kamulaştırılabileceğini öngörür (Anayasa m. 46). Kamulaştırmanın usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenmiştir: kamu yararı kararı, kıymet takdiri, satın alma usulüyle uzlaşma girişimi ve uzlaşma sağlanamazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası (2942 sayılı Kanun m. 8, 10).

İdare bu usulü izlemeden bir taşınmaza el koyarsa kamulaştırmasız el atma söz konusu olur. Uygulamada iki tür ayrılır:

• Fiili el atma: İdarenin taşınmaza bizzat el koyması; yol, kanal, park, okul veya tesis yapması, taşınmazı kamu hizmetine özgülemesi. Mülkiyet hukuken malikte kalır, ancak kullanım fiilen idarenin elindedir.
• Hukuki el atma: Taşınmazın imar planında yol, yeşil alan, okul veya benzeri kamu hizmeti alanına ayrılması ve uzun süre kamulaştırılmaması. Taşınmaza fiilen dokunulmamıştır; ancak malik, üzerine yapı yapamadığı ve satamadığı için mülkiyetin özünden yoksun kalır.

Anayasa Mahkemesi, her iki tür müdahalenin de mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirileceğini ve adil bir denge kurulmadan uzun süre devam eden kısıtlamaların hakkı ihlal ettiğini pek çok bireysel başvuru kararında kabul etmiştir.

Fiili el atmada haklarınız ve dava yolu

Fiili el atmaya uğrayan malikin önünde iki seçenek vardır. Birincisi, el atmanın önlenmesi ve taşınmazın eski hâle getirilmesini istemektir. Ancak taşınmaz kamu hizmetine özgülenmişse, örneğin üzerinden yol geçmişse, Yargıtay uygulamasında kamu yararı gözetilerek yıkım yerine bedel ödenmesine karar verilir. İkinci ve daha sık kullanılan seçenek, taşınmazın bedelinin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini istemektir.

Bu davalar adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür ve mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımına tabi değildir. Bedel, kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslara göre bilirkişi kurulu aracılığıyla ve dava tarihindeki değer üzerinden belirlenir (2942 sayılı Kanun m. 11). Yargıtay, sulu tarım arazilerinde net gelir yönteminin, arsalarda ise emsal satışların karşılaştırılması yönteminin uygulanmasını aramakta; yöntemin yanlış seçilmesini bozma sebebi saymaktadır. Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atılmışsa, kalan kısımda meydana gelen değer azalması da bedele eklenir.

Bedelin yanında, el atma tarihinden dava tarihine kadar taşınmazın kullanımından yoksun kalınan dönem için ecrimisil istenebilir; ecrimisil, geriye dönük olarak kural olarak beş yılla sınırlıdır ve taşınmazın niteliğine göre kira geliri esasıyla hesaplanır. Bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilir. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırmasız el atma tazminatının ve ecrimisil bedelinin uzun yargılama süresi içinde enflasyon karşısında değer kaybına uğratılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmiştir. Aynı şekilde, malikin daha önce idareye ferağ verip vermediği araştırılmadan davanın reddedilmesini de mülkiyet hakkının usul güvencelerine aykırı bulmuştur; mahkeme, el atmanın hukuki dayanağını resen araştırmakla yükümlüdür.

Yargılama sonunda bedelin ödenmesiyle taşınmaz idare adına tescil edilir. Tapu kaydındaki kamulaştırma şerhleri de bu süreçte önem taşır; Yargıtay, kamulaştırma şerhinin terkini davalarında şerhin dava sırasında kaldırılması hâlinde davanın konusuz kalacağını, ancak yargılama giderlerinin bu durumu doğuran idareye yükletileceğini belirtmiştir.

Hukuki el atma: imar planıyla kısıtlanan taşınmazlar

İmar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların kamulaştırılması için kanun, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık bir süre öngörmüştür. Bu süre içinde kamulaştırma yapılmayan veya imar programına alınmayan taşınmazların malikleri, 2942 sayılı Kanun'un ek 1. maddesi uyarınca haklarını kullanabilir. Bu düzenlemeye göre malik, önce ilgili idareye başvurarak uzlaşma talep eder; uzlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Hukuki el atmadan doğan davalar, Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay içtihatlarıyla şekillenen yaklaşıma göre idari yargıda görülür; çünkü uyuşmazlığın kaynağı bir idari işlem olan imar planıdır. Malik, idare mahkemesinde taşınmazın bedelinin ödenmesine karar verilmesini isteyebileceği gibi, imar planının taşınmazına ilişkin kısmının iptalini de talep edebilir. Mahkeme, planın yürürlük tarihi, kamulaştırmanın yapılıp yapılmadığı, imar programına alınma durumu ve kısıtlılığın süresi gibi olguları değerlendirir. Bedel, kamulaştırma bedeli esaslarına göre belirlenir.

Hukuki el atmada ecrimisil, taşınmaza fiilen el konulmadığı için kural olarak istenmez; ancak taşınmazın plan nedeniyle kullanılamamasından doğan zararın tazmini gündeme gelebilir. Bu alandaki mevzuat ve içtihat zaman içinde değişmiş olduğundan, dava öncesinde güncel durumun ve idareye başvuru zorunluluğunun dikkatle incelenmesi gerekir.

Uzlaşma başvurusu ve geçmiş dönem el atmaları

Kanun, belirli dönemlerdeki el atmalar için dava öncesinde idareye uzlaşma başvurusunu zorunlu kılmıştır. 1956-1983 yılları arasındaki fiili el atmalar için geçici 6. madde uyarınca malik önce idareye başvurur; idare, bedel üzerinde uzlaşma için malikle görüşür ve uzlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır. Bu dönem için öngörülen ödeme ve faiz esaslarının bazı bölümleri Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilmiş, düzenleme birkaç kez değiştirilmiştir.

Uzlaşma başvurusu yazılı yapılmalı ve başvuru tarihi belgelenmelidir. İdare, başvuruyu değerlendirmek için kıymet takdir komisyonu oluşturur ve maliki uzlaşma görüşmesine davet eder; uzlaşma tutanağı imzalanırsa bedel ödenerek taşınmaz idare adına tescil edilir. Malik, idarenin teklifini kabul etmek zorunda değildir; uzlaşmazlık tutanağı düzenlenmesinden veya başvurunun cevapsız kalmasından sonra dava açılabilir.

Hangi davanın hangi yargı yolunda açılacağı, el atmanın niteliğine göre belirlenir. Yanlış yargı yolunda açılan dava görev yönünden reddedilir; ancak görevsizlik kararından sonra kanunda öngörülen süre içinde görevli yargı yerinde dava açılırsa ilk davanın açıldığı tarih esas alınır (İYUK m. 9).

Sık yapılan hatalar

• Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atıldığını fark etmeyip kalan kısımdaki değer kaybını talep etmemek.
• Hukuki el atmada idareye uzlaşma başvurusu yapmadan doğrudan dava açmak.
• Fiili el atma davasını idare mahkemesinde, hukuki el atma davasını asliye hukuk mahkemesinde açarak zaman kaybetmek.
• Ecrimisil talebini bedel davasıyla birlikte ileri sürmeyip beş yıllık dönemin bir kısmını kaybetmek.
• Tapudaki kamulaştırma şerhini ve idarenin daha önce yaptığı kıymet takdirini incelemeden dava açmak.
• Bilirkişi raporunda uygulanan değerleme yöntemine (gelir veya emsal) süresinde itiraz etmemek.

Sonuç

Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkına usul dışı bir müdahaledir ve hukuk düzeni malike bedel, ecrimisil ve tazminat yollarını açık tutar. Davanın sonucu, el atmanın fiili mi hukuki mi olduğunun doğru belirlenmesine, doğru yargı yolunun seçilmesine, bedelin dava tarihindeki değer üzerinden ve doğru yöntemle hesaplanmasına bağlıdır. Taşınmazınıza ilişkin tapu, imar durumu ve el atma tarihine ilişkin belgelerin eksiksiz toplanması, yargılamanın hem süresini hem sonucunu belirler.