Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemi – Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/2839 E., 2026/2030 K.

6. Hukuk Dairesi 2025/2839 E. , 2026/2030 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1493 E., 2025/751 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : .... Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/173 E., 2022/309 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında....Noterliği’nin 06.07.2007 tarihli 19708 sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin inşaata ... no.lu adadan başlaması gerekirken ... no.lu adadan başladığını, 10006 ada üzerinde yapılması gereken inşaatın bitirilme süresinin geçirildiğini, sözleşme eki çizelgede varislere bırakılacak daire adedinin belirtildiği ancak hangi adadan hangi bağımsız bölümün kime verileceğinin belirtilmediğini, kat irtifakı kurulurken dairelerin tapuları hisseli olarak tescil edilmesi gerekirken sanki hissedarlar arasında daire taksimi yapılmış gibi kat irtifakı kurulduğunu, müvekkilinin yapılmış olan kat irtifakına izin verdiğine dair belgenin bulunmadığını, müvekkiline bloklardan yönleri ve katları kötü durumda olan dairelerin verildiğini, dağıtım şemasında müvekkiline 3 adet daire bırakılmasına rağmen kat irtifakında 2 daire ve 1 dairenin 1/3 oranında pay hakkı verildiğini, yapılan işlemin sözleşmeye aykırı olması nedeniyle 18.03.2011 tarihli ihtarnamenin tebliğ edildiğini, İzmir 11. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/344 E. sayılı dosyada alınan raporda bu hususların tespit edildiğini, eksik ve geç teslim nedeniyle kira gelirinden kaynaklanan zararlarının da olduğunu ileri sürerek, şimdilik 10.000,00 TL tazminatın dairelerin sözleşme gereği teslim edilmesi gereken tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın mirasen intikal malı olup 21 arsa sahibi ile sözleşme imzalandığı, bu arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu, davacının bu davayı tek başına sürdürmeye yetkili olmadığını, belediyeden ruhsat alınabilmesi için taşınmazların mirasçılar adına intikal ettirilmesi gerektiğini, yine sözleşme konusu üç taşınmazda hazine fazlalılığı bulunduğunu, arsa sahipleri tarafından hazine fazlalıkları satın alınarak taşınmazların ruhsat alınmasına uygun şekilde teslim edilmediğini, müvekkilinin 10005 ada, 1 parsel sayılı taşınmazı ruhsat alınır duruma getirerek bu parsel üzerindeki inşaatları süresinden önce tamamlayarak arsa sahiplerine teslim ettiğini, süreç içinde bir kısım arsa sahipleri tarafından ortaklığın giderilmesi için açılan davada ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğini, yine bir kısım arsa sahiplerinin hisselerini üçüncü kişilere sattıklarını, davacının iş takibi için vekil atadığı kişileri azlederek hem sözleşmeye aykırı davrandığını hem de inşaatın devamı için yapılması gereken başvuruların yapılmasına engel olduğunu, davacı tarafından müvekkili şirketin hak ettiği bağımsız bölümlerin satış yetkisinin de verilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı şirket tarafından İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/1 11... /559 Karar sayılı dosyasında davacı ve diğer malikler hakkında davaya konu sözleşme gereğince tapu iptali ve tescil davası açıldığı ve mahkemece yapılan yargılama sonunda davalı şirketin davasının kabulüne karar verildiği ve kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, böylece davalının .... Noterliği’nin 06.07.2007 tarihli ... yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlendiği edimleri yerine getirdiğinin kesinleşen mahkeme kararı ile ispat edilmiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; gerekçeye dayanak yapılan İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/111 Esas, 2018/559 Karar sayılı dosyasının dava konusu taşınmazlarda müvekkilinin hakkı olup olmadığına ilişkin olup, işbu davanın konusunun ise dağıtım şemasında müvekkiline 3 adet bağımsız bölüm bırakılmasına rağmen sözleşmeye aykırı olarak eksik bağımsız bölüm verilmesi ve geç teslim nedeniyle uğranılan zararların tespiti istemine ilişkin olduğunu, tarafları aynı ancak konusu farklı olan iş bu davada maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmeyen davaya dayanılarak deliller toplanmaksızın karar verilmesinin hatalı olduğunu, İzmir 11. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/344 E. sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda kat irtifakı tesisinin sözleşme ve eklerine uygun olmadığının tespit edildiğini, yine inşaata 100 06... parselden başlanması gerekirken 100 05... parselden başlanmasının da sözleşmeye uygun olmadığının tespit edildiğini, bilirkişi incelemesi ve keşif yapılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle, İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 27.12.2018 tarihli, 2018/111 E., 2018/559 K. sayılı kararında yüklenicinin sözleşme konusu iki parselde inşaata başlamamasında kusuru bulunmadığının tespit edilmesine göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan .... Noterliği’nin 06.07.2007 tarihli 19708 sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle üç parsel üzerine inşaat yapılacağı kararlaştırılmıştır. İş bu dava aşamasına kadar sadece 100 05... parsel üzerindeki inşaatlar tamamlanmıştır. Sözleşmede davacı ... ... ...'ye müteveffa ... varisi olarak 10005 ada üzerinde yapılacak inşaatta normal katta 2, zemin katta 1 adet bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmıştır.

Davacı taraf kat irtifakında 2 daire ve 1 dairenin 1/3 oranında pay hakkı verildiğini iddia etmiş, dosya içerisinde bulunan tapu kayıtlarında davacıya yapılan inşaattan 1 adet normal katta (D blok 10 no'lu), 1 adet zemin katta (C blok 2 no'lu) bağımsız bölüm verildiği, normal katta ise iki adet bağımsız bölümün (D blok 27 no'lu ve D blok 36 no'lu) belirli hissesinin verildiği anlaşılmaktadır.

Her ne kadar 2018/111 E. sayılı dosya gerekçe tutularak davacının talebi reddedilmiş ise de kesinleşen mahkeme kararı gerekçesinde davacının sözleşmede kararlaştırılan sayı ve nitelikte bağımsız bölüm almasına ilişkin engel bulunmamaktadır. Bu nedenle davacının sözleşme gereği alması gereken normal katta bir dairenin bedeli tespit edilerek davacıya verilen hisseler de mahsup edilmek suretiyle tazminat isteminin değerlendirilmesi gerekirken, İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 27.12.2018 tarihli, 2018/111 E., 2018/559 K. sayılı kararı gerekçe gösterilerek davacının bu yöndeki talebi değerlendirilmeksizin karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.