Hangi durumlarda kullanılır?
- Yüklenici inşaata hiç başlamamış ya da işi sözleşmede öngörülen sürede tamamlayamayacağı açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirmişse
- Arsa payları ifadan önce yükleniciye devredilmiş ve inşaat düşük bir seviyede terk edilmişse
- Arsa sahibi sözleşmeden dönerek tapuda yüklenici adına kayıtlı payların kendisine iadesini istiyorsa
- Sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğranılan zararların ileride ayrıca talep edilmesi düşünülüyorsa
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Yargıtay uygulamasında inşaat seviyesi düşük kaldığında sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) istenebilmekte; inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı hâllerde (uygulamada yaklaşık yüzde doksan ve üzeri) ise dürüstlük kuralı gereği ileriye etkili fesih yoluna gidilmesi gerekmektedir. Fiziki seviye keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir.
- Dönme iradesinden önce yükleniciye uygun bir süre verilmesi (TBK m. 123) ve dönme iradesinin yazılı olarak açıklanması uygulamada önemlidir; gecikme, işin zamanında bitirilemeyeceğini açıkça gösteriyorsa teslim günü beklenmeksizin sözleşmeden dönülebilir (TBK m. 473/1).
- Geriye etkili fesihte taraflar aldıklarını iade eder. Yükleniciden pay devralan üçüncü kişilere karşı tapu iptali istenirken tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek hak kazananların korunduğu (TMK m. 1023) gözetilmeli ve tapu kaydındaki tüm ilgililer davaya dahil edilmelidir.
- Taşınmazın aynına ilişkin talepler bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil talebi, iadesi istenen payların değeri üzerinden nispi harca tabidir.
- Tapu iptali ve tescil talebi için arabuluculuk dava şartı öngörülmemiştir; ancak sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle istenecek tazminat gibi para alacakları ticari nitelikteyse TTK m. 5/A uyarınca dava öncesi arabuluculuk ayrıca değerlendirilmelidir.
- Yüklenicinin yaptığı imalatın fesih tarihindeki değerine ilişkin talepleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre gündeme gelebilir; sözleşmedeki cezai şart, teminat ve gecikme tazminatı hükümleri de taleplerin kurgulanmasında dikkate alınmalıdır.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
DAVALI : [YÜKLENİCİ ADI] (Vergi No: [VERGİ NO])
[ADRES]
KONU : [NOTER ADI] Noterliğinin [SÖZLEŞME TARİHİ] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili olarak feshi, davalı adına tescil edilen arsa paylarının tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebidir.
DAVA DEĞERİ : [DAVA DEĞERİ] TL (iadesi istenen arsa paylarının değeri)
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil, [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] olarak kayıtlı taşınmazın maliki iken davalı yüklenici ile [NOTER ADI] Noterliğinin [SÖZLEŞME TARİHİ] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamıştır. Sözleşmeye göre davalı, taşınmaz üzerine onaylı projesine uygun yapıyı inşa ederek müvekkile düşen bağımsız bölümleri yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak [TESLİM SÜRESİ] içinde teslim etmeyi üstlenmiştir.
2. Müvekkil, sözleşme uyarınca ve davalının edimini ifa edeceğine güvenerek [DEVİR TARİHİ] tarihinde taşınmazdaki [DEVREDİLEN PAY] oranındaki arsa payını davalı adına tapuda devretmiştir. Böylece müvekkil kendi edimini büyük ölçüde yerine getirmiştir.
3. Davalı ise inşaata geç başlamış, işi uzun süre durdurmuş ve sonunda şantiyeyi terk etmiştir. Sözleşmede öngörülen teslim süresi dolmuş olmasına rağmen yapının fiziki seviyesi yaklaşık [İNŞAAT SEVİYESİ] düzeyinde kalmıştır. Bu durum, TBK m. 473/1 anlamında yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşıldığı hâldir.
4. Müvekkil, [İHTAR TARİHİ] tarihli noter ihtarnamesiyle davalıya TBK m. 123 uyarınca [VERİLEN SÜRE] gün süre vererek işe devam etmesini ve edimini ifa etmesini istemiş, aksi hâlde sözleşmeden döneceğini bildirmiştir. Verilen süre sonuçsuz kalmış olup müvekkil, işbu dava ile de açıkça ifade ettiği üzere TBK m. 125 uyarınca sözleşmeden dönme hakkını kullanmaktadır.
5. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tamamlanma oranı düşük kaldığında ve gecikme yükleniciye yüklenebildiğinde sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerekir. TBK m. 125/3 uyarınca sözleşmeden dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. Bu nedenle davalı adına tescil edilen arsa paylarının müvekkile iadesi gerekmektedir.
6. Davalı, temerrüdünde kusuru bulunmadığını ispat edemediğinden müvekkilin sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararların giderilmesini isteme hakkı (TBK m. 125/3) saklıdır. Yargılama sırasında payların üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için davalı adına kayıtlı paylar üzerine ihtiyati tedbir konulması zorunludur.
HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı TBK m. 123, 125, 470 vd., 473; 4721 sayılı TMK m. 706, 1023, 1025; 6100 sayılı HMK m. 12, 389 vd. ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu kayıtları ve akit tabloları, belediye imar ve yapı ruhsatı dosyası, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, fotoğraflar, keşif, inşaat mühendisi ve değer tespiti için bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Dava sonuçlanıncaya kadar davalı adına kayıtlı arsa payları üzerine devir ve temliki önleyici ihtiyati tedbir konulmasına,
2. Taraflar arasındaki [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili olarak feshine,
3. [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmazdaki davalı adına kayıtlı [DEVREDİLEN PAY] oranındaki payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,
4. Müvekkilin tazminat ve sair talep hakları saklı kalmak kaydıyla, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Davacı Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
2. Tapu kayıtları ve akit tabloları
3. Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhli örneği
4. İnşaatın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar
5. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2022/3441, K. 2024/84Kat karşılığı inşaatta anahtar teslimi yapı kullanma izin belgesini de kapsar; kaçak yapıdan bağımsız bölüm alanın tescil istemi yasal hale getirilmeden dinlenemez
- YargıtayE. 2024/2452, K. 2025/1585Arsa payı karşılığı inşaatta eksik-ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı ve ifaya ekli cezai şart: çekincesiz kabul cezai şart hakkını düşürür
- YargıtayE. 2020/886, K. 2020/3210Kat karşılığı inşaatta iskansız fiili teslim arsa sahibini bağlamaz; gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılan tutara göre hesaplanır
- YargıtayE. 2026/2876, K. 2026/2960Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi (kat mülkiyeti) – Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2026/2876 E., 2026/2960 K.
Örnek Dilekçeler
- Asliye Hukuk MahkemesiYükleniciye Karşı Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiKira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiKira Sözleşmesinin Uyarlanması Dava Dilekçesi
- Asliye Hukuk MahkemesiOlağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Tescil Dava Dilekçesi