Kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf alacağı ile sözleşmenin erken feshinden kaynaklı kar kaybı istemleri – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/309 E., 2026/3743 K.

3. Hukuk Dairesi 2026/309 E. , 2026/3743 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1923 E., 2025/1590 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Rize 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/921 E., 2025/1231 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar ...,...,... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalılara ait olan iş yerinin 01.02.2014 tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacı tarafından kiralandığını, komşu taşınmazlar da kiralanarak yapılan faydalı ve zorunlu masraflar ile alışveriş merkezi haline getirildiğini, sözleşme devam ederken kiralananın bulunduğu alanın riskli alan olarak belirlendiğini, acele kamulaştırma yapıldığını ve yapılan bildirim üzerine 31.01.2021 tarihinde ticari faaliyete son verilerek kiralananların 16.02.2021 tarihinde belediyeye teslimi ile sözleşmenin süresinden önce sona erdiğini, yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla delil tespiti dosyasında belirlendiğini ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere faydalı ve zorunlu masraf bedeli 9.000,00 TL ile faaliyetin yürütülebileceği yeni bir kiralananın bulunabileceği makul süre kar kaybı tazminatı 1.000,00 TL'nin ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini talep etmiş, 13.05.2025 tarihli ıslah dilekçesiyle masraf talebini 201.882,28 TL olarak belirlemiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekili; husumet itirazında bulunarak kira ilişkisinin kiraya verenler tarafından sonlandırılmadığını, taşınmazın Hazine'ye devredildiğini, kiralanandaki emtia ve malzemelerin büyük bir kısmının sökülüp götürüldüğünü, kiralananın anahtarının müvekkillerine değil belediyeye yapıldığını, herhangi bir kamulaştırma bedeli alınmadığını, alışveriş merkezinin dokuz ayrı parsel üzerinde yer aldığını, parseller üzerindeki tüm dükkanların duvarları yıkılmak suretiyle birleştirildiğini, sadece müvekkilleri aleyhine dava açılmasının kötüniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kamulaştırma kapsamında yapılan kıymet takdrinin yapının mevcut haline göre yapıldığı, kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların kıymet takdir bedeline dahil olduğu, kiracının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin 201.882,28 TL olduğu, kira sözleşmesinin tarafların öngöremeyeceği kamulaştırılma neticesinde ortadan kalktığı, kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceğinden kar kaybı talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile faydalı ve zorunlu masraf bedeli 201.882,28 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müeselsilen tahsiline karar verilmiş; karar, davacı ve davalılar...,...,... vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Cumhurbaşkanlığınca 01.07.2020 tarihinde alınan riskli alan kararı uyarınca kiralananın da aralarında bulunduğu taşınmazların yılıkdığı, taşınmazla ilgili taktir edilen bedelin davalılar adına yatırıldığı, davacının yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflara hükmedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, davacının 1.000,00 TL kar kaybı talebinde bulunmasına bağlı olarak davalılar yararına 1.000,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 18.000,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davalıların istinaf başvurusunun reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulü ile 201.882,28 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müeselsilen tahsiline, kazanç kaybı talebinin reddine karar verilmiş; karar, davalılar ...,...,..., vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili; kiralananın da dahil olduğu alanın maliklerin rızası dışında kentsel dönüşüm kapsamına alındığını, ifanın imkansız hale geldiğini, sözleşmede kiralananın eski hale getirileceğinin düzenlendiğini, talep konusu emtia ve malzemelerin büyük kısmının sökülerek götürüldüğünü, anahtarın davalılara değil belediyeye teslim edildiğini, davacının kamulaştırma bedelini artırdığını ispat etmesi gerektiğini, çatı katının kaçak olarak yapılması nedeniyle davacı aleyhine açılan müdahalenin meni davasının kabul edildiğini, davanın kötüniyetli olduğunu, davacının bina duarlarını yıkarak katları ticari amacı doğrultusunda düzenlediğini, diğer kiralananların maliklerine dava açmadığını, m2 üzerinden ödenen taşınmaz bedelinin içinde davacının belirttiği masrafların olmadığını, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf alacağı ile sözleşmenin erken feshinden kaynaklı kar kaybı istemlerine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kiralanan iş yerinin alışveriş merkezi olarak kullanılacağının sözleşmede belirtilmesine ve kiralanan iş yerine davacı davacı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masrafların bilirkişi tarafından usulünce hesaplanmasına göre, davalıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.06.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.