Hangi durumlarda kullanılır?
- Kira sözleşmesi beş yılı aşmış ve kira bedeli emsallerin çok altında kalmışsa
- Taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma bulunmaması veya anlaşmanın uygulanamaması hâlinde
- Tüketici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı artışların piyasa koşullarını yansıtmaması hâlinde
- Kiracı tarafından kira bedelinin fahiş olduğu iddiasıyla indirim talep edilecekse (aynı esaslara göre)
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Kira tespit davası, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B); son tutanak dilekçeye eklenmelidir.
- Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde kira bedeli ancak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere artırılabilir (TBK m. 344/1); bu dönemde emsal kira bedeline göre tespit istenemez.
- Tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için davanın en geç yeni dönemin başlangıcından otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir (TBK m. 345/2).
- Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4); dava değeri yıllık kira farkı üzerinden belirlenir ve nispi harç ödenir.
- Mahkeme, emsal kira bedellerini keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler; dilekçede emsal taşınmazların ve kira bedellerinin olabildiğince somut biçimde gösterilmesi yargılamayı hızlandırır.
- Kira tespit kararları, belirlenen bedelin geçmiş dönemler için tahsiline ilişkin ilam niteliği taşımaz; tespit edilen bedelin ödenmemesi hâlinde ayrıca alacak takibi yapılması gerekir.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
DAVALI : [DAVALI ADI] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[KİRALANAN ADRESİ]
KONU : Beş yıllık kira dönemini aşan kira ilişkisinde, kira bedelinin [YENİ DÖNEM BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak tespiti talebidir.
DAVA DEĞERİ : [DAVA DEĞERİ] TL (yıllık kira farkı)
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil, maliki olduğu [KİRALANAN ADRESİ] adresindeki taşınmazı [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihli kira sözleşmesiyle davalıya konut olarak kiraya vermiştir. Sözleşmenin başlangıcında aylık kira bedeli [BAŞLANGIÇ KİRA BEDELİ] TL olarak kararlaştırılmış; sözleşme, dönem sonlarında yenilenerek bugüne kadar devam etmiştir.
2. Kira ilişkisi beş yılı aşmış olup kira bedeli yıllar içinde yalnızca tüketici fiyat endeksindeki değişim oranıyla sınırlı biçimde artırılabilmiştir. Hâlihazırda ödenen aylık kira bedeli [MEVCUT KİRA BEDELİ] TL'dir. Bu bedel, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerinin çok altında kalmıştır.
3. Kiralananın bulunduğu bölgede, aynı sokak ve çevresinde benzer büyüklük, kat, yaş ve donanımdaki konutlar aylık ortalama [EMSAL KİRA BEDELİ] TL bedelle kiraya verilmektedir. Kiralananın konumu, ulaşım olanakları, yapının durumu ve müvekkil tarafından yapılan bakım ve yenileme çalışmaları dikkate alındığında mevcut kira bedeli ile emsal bedeller arasındaki fark hakkaniyete aykırı bir boyuta ulaşmıştır.
4. TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Beş yıllık süre dolduğundan, kira bedelinin bu esaslara göre tespiti mümkündür.
5. Müvekkil, [NOTER ADI] Noterliğinin [İHTAR TARİHİ] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numaralı ihtarnamesiyle, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce, kira bedelinin artırılmasını talep ettiğini davalıya bildirmiştir. Böylece TBK m. 345/2'de öngörülen koşul yerine getirilmiş olup tespit edilecek kira bedelinin [YENİ DÖNEM BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren uygulanması gerekmektedir.
6. Dava açılmadan önce [ARABULUCULUK DOSYA NO] sayılı dosya üzerinden arabulucuya başvurulmuş; tarafların kira bedeli konusunda anlaşamaması üzerine [SON TUTANAK TARİHİ] tarihli son tutanak düzenlenmiştir. Dava şartı yerine getirilmiştir.
7. Kiralananın niteliği ve emsal kira bedelleri, mahallinde yapılacak keşif ve konusunda uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenecek olup, müvekkil tarafından talep edilen aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL bedel, emsallerle uyumlu ve hakkaniyete uygun bir bedeldir.
HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı TBK m. 343, 344, 345; 6100 sayılı HMK m. 4; 6325 sayılı Kanun m. 18/B ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Kira sözleşmesi, kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları, noter ihtarnamesi, emsal kira sözleşmeleri ve ilanlar, arabuluculuk son tutanağı, tapu kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. [KİRALANAN ADRESİ] adresindeki taşınmazın aylık kira bedelinin, [YENİ DÖNEM BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak tespitine,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Davacı Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Kira sözleşmesi
2. Kira ödemelerine ilişkin banka hesap dökümü
3. [NOTER ADI] Noterliği ihtarnamesi
4. Emsal kira bedellerine ilişkin belgeler
5. Arabuluculuk son tutanağı ([SON TUTANAK TARİHİ])
6. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2026/2389, K. 2026/3804Kira bedelinin tespiti – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/2389 E., 2026/3804 K.
- YargıtayE. 2025/3485, K. 2026/1299Kira bedelinin tespiti istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3485 E., 2026/1299 K.
- YargıtayE. 2025/1292, K. 2025/2650Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile kiralananın tahliyesi istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/1292 E., 2025/2650 K.
- YargıtayE. 2026/484, K. 2026/3681Kira bedelinin tespiti istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/484 E., 2026/3681 K.
Örnek Dilekçeler
- Sulh Hukuk MahkemesiKira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk Mahkemesiİki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiKira Sözleşmesinin Uyarlanması Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiYeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi